Kiinteistön etuosto-oikeus

Lakipalsta

 

Olen miettinyt määräalan myymistä omistamastani kiinteistöstä sukulaispojalleni. Poika haluaa rakentaa kesämökin perheelleen.

Minulla itselläni ei ole lapsia ja sen vuoksi tila tulee joskus kuulumaan tälle sisareni lapsille. Luovutettava määräala sijaitsee lähellä päätilaani. Tämän vuoksi olen miettinyt sitä, mitä tapahtuu, jos poika haluaakin luopua myöhemmin mökistään.

En halua, että pitkään suvulleni kuulunut tila voi siirtyä pois suvultani. En myöskään halua aivan vieraita ihmisiä naapurikseni. 

Ajattelin tehdä pojan kanssa kauppakirjan, jossa määrään, että hänen täytyy myydä ostamansa maa-alue minulle, jos aikoo joskus luopua siitä. Kuulin kuitenkin, että tällaista määräystä ei voisi tehdä kauppakirjaan.  Voiko kauppakirjaan tehdä tällaisen määräyksen? Entäpä jos lahjoitan maa-alueen pojalle ja määrään yhtenä ehtona olevan sen, ettei poika voi myydä aluetta kenellekään muulle kuin minulle.

 

Luopioisten Osuuspankin toimitusjohtaja, varatuomari Sirpa Leppäkoski vastaa lakipalstalla lukijoiden lainopillisiin kysymyksiin. Kysymyksiä voi toimittaa osoitteeseen sirpa.leppakoski@op.fi.

Kiinteistön kauppakirjan kaupan ehtoja koskee lähtökohtaisesti sopimusvapaus. Osapuolet voivat sopia haluamallaan tavalla kaupan ehdot.

Laki säätää kuitenkin sellaisista ehdoista, joista kauppakirjassa ei voi sopia. Maakaaren mukaan kiinteistön kaupassa ei ole sitova ehto, jonka mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus lunastaa kiinteistö. Myöskään ehto, jonka mukaan ostajalla on velvollisuus tarjota kiinteistö myyjän taikka jonkun muu ostettavaksi ennen kuin luovuttaa sen uudelle omistajalle, ei ole sitova.

Jos kauppakirjaan sisällytetään tällainen pätemätön ehto, ehto ei tee tehtyä luovutusta kuitenkaan pätemättömäksi. Luovutuksen saaja voi hakea lainhuutoa kiinteistöön normaalisti. Lainhuuto myönnetään saajalle. Tällainen pätemätön ehto jätetään kuitenkin huomioimatta kauppakirjan ehtona.

Erilaiset oikeudet kuten syytinkin tai toisen käyttöoikeus kiinteistöön voidaan kirjata kiinteistöön kohdistuvaksi rasitteeksi kiinteistörekisteriin. Tällöin oikeus sitoo myös kolmatta, sopimuksen ulkopuolista henkilöä. Tällaista pätemätöntä ehtoa ei voida kirjata rasitteeksi. Ehto on pätemätön suhteessa kaupan osapuoliin ja kolmanteen henkilöön.

 

Mikäli siis teet sukulaispoikasi kanssa kauppakirjan, joka sisältää kiellon määräalan luovuttamisesta eteenpäin, et voi kuitenkaan estää sukulaispoikaasi luovuttamasta kiinteistöä kolmannelle. Sukulaispoikasi voi hakea lainhuudon saannolleen, mutta sopimanne ehto luovutuskiellosta on pätemätön.

Vaikka kauppakirjaan ei saa sisällyttää ehtoa etuosto-oikeudesta tai lunastusoikeudesta, siihen voi sisällyttää ehdon, jonka mukaan ostaja ei saa luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen tai korkeammasta hinnasta, ilman, että myyjä antaa tähän kauppaan suostumuksensa.

Mikäli sukulaispoika saa kaupalla määräalan maa-alueen, mutta ei rakenna sille kesämökkiä, hän ei tällöin voi luovuttaa tonttia toiselle henkilölle rakentamattomanakaan. Ehto on voimassa viisi vuotta luovutuksesta.

 

Edellä mainitut maakaaren säännökset pätemättömistä ehdoista koskevat myös soveltuvin osin kiinteistön lahjaa. Lahjakirjaankaan ei voida kirjata ehtoa, jonka mukaan lahjoittajalla olisi oikeus lunastaa kiinteistö tai että lahjoittajalla olisi etuosto-oikeus kiinteistön kaupassa.

Lahjakirjaan voidaan kuitenkin liittää tarkoitemääräyksiä. Tarkoitemääräyksellä tarkoitetaan lahjakirjaan sisältyvää määräystä lahjan käyttötarkoituksesta.

Jos lahjanantaja on pitänyt lahjakirjaan tekemää määräystä olennaisena, voi ehdon rikkominen johtaa siihen, että lahjanantajalla on oikeus purkaa lahjoitus. Lahjoituksen purkaminen on mahdollista, jos kiinteistöä ei ole luovutettu kolmannelle henkilölle. Tämän vuoksi lahjakirjaan sisällytetty tarkoitemääräyskään ei estä sen luovutetun kiinteistön myymistä eteenpäin.

Mikäli maa-alue luovutetaan sisaren pojalle, häntä ei voida siis estää luovuttamasta kiinteistöä kolmannelle osapuolelle taikka esimerkiksi panttaamasta kiinteistöä mahdollisen mökkilainan vakuudeksi.

Yhtenä luovutuksen estävänä keinona voisi tässä tapauksessa voisi olla kiinteistön lahjoitus pidättämällä itsellä kiinteistön hallintaoikeus. Pidätetty hallintaoikeus voidaan kirjata kiinteistöön kohdistuvaksi rasitteeksi. Ulkopuolinen ei kovin mielellään osta kiinteistöä, mikäli kiinteistöä rasittaa ulkopuolisen oikeus käyttää kiinteistöä.

 

 

Kommentoi

Sinun tulee olla kirjautunut kirjoittaaksesi kommentin.

Haluaisitko lukea artikkeleita enemmänkin?