Asunto-osakeyhtiön lumityöt

Luopioisten Osuuspankin toimitusjohtaja, varatuomari Sirpa Leppäkoski vastaa lakipalstalla lukijoiden lainopillisiin kysymyksiin. Kysymyksiä voi toimittaa osoitteeseen sirpa.leppakoski@op.fi.

Luopioisten Osuuspankin toimitusjohtaja, varatuomari Sirpa Leppäkoski vastaa lakipalstalla lukijoiden lainopillisiin kysymyksiin. Kysymyksiä voi toimittaa osoitteeseen sirpa.leppakoski@op.fi.

Nyt jo jälkeen jäänyt luminen ajanjakso sai erään lehden lukijan pohtimaan sitä, kuka on vastuussa lumitöistä ja siitä, että asunto- tai kiinteistöosakeyhtiöiden piha on hiekoitettu tapaturmien välttämiseksi.

Asiaa voidaan pohtia kahdelta eri kannalta: kuka vastaa alueen kunnostuksesta taloyhtiön omistamalla pihalla ja toisaalta kuka vastaa taloyhtiön omistuksen ulkopuolella olevan kadun kunnostuksesta.

Koska asiasta on paljon oikeustapauksia, lähden käsittelemään asiaa näiden pohjalta.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan rakennusten ja pihojen kunnossapitovastuu jaetaan yhtiön ja osakkaiden kesken.

Osakkaiden velvollisuutena on lain mukaan pitää kunnossa huoneiston sisäosat. Siltä osin kuin kunnossapitovastuu ei kuulu osakkaalle, se kuuluu yhtiölle. Pihatyöt ja pihateiden kunnossapito kuuluu siten asunto-osakeyhtiön velvoitteisiin.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus vastaa hallinnosta sekä rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä.

Asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöosakeyhtiön kunnossapidon osalta on useita oikeustapauksia, joissa velvoitteen laiminlyöntiä on käsitelty. Korkeimman oikeuden vuonna 1972 käsittelemässä tapauksessa asiakas oli tullut asioimaan rakennuksessa olevassa konttorissa. Hän oli liukastunut sen edessä olevalla yhtiölle kuuluvalla jäisellä pihamaalla. Koska yhtiö oli velvollinen huolehtimaan pihamaan turvallisuudesta, eikä yhtiö ollut näyttänyt, että olisi täyttänyt nämä velvoitteet, yhtiö velvoitettiin suorittamaan vahingonkorvausta.

Joskus asunto-osakeyhtiön osakkaat ovat saattaneet sopia, että yhtiön pihatöiden kunnossapitovastuu siirretään kustannusten säästämiseksi asukkaille. Korkeimman oikeuden vuonna 1995 ratkaisemassa tapauksessa osakkaat olivat sopineet pihatyöt tehtäväksi talkootyönä. Asukas, joka oli liukastunut pihatiellä puutteellisen hiekoituksen vuoksi, oli vaatinut yhtiötä korvaamaan loukkaantumisestaan aiheutuneen vahingon.

Korkein oikeus katsoi, että osakkaalla ei ole oikeutta korvaukseen. Asunto-osakeyhtiö oli voinut sopia hiekoituksen hoitamisesta talkootyöllä ja tämä sitoi päätöksessä mukana ollutta osakasta.

Mikäli liukastuminen olisi tapahtunut ulkopuoliselle henkilölle, päätös olisi ollut mahdollisesti toisenlainen: yhtiön vahingonkorvausvastuu olisi ollut ilmeinen. Päätökseen vaikutti se, että osakas oli ollut tietoinen ja vastuussa siitä, että tie on hiekoitettu.

Edellä mainitut oikeustapaukset koskivat piha-alueen kunnossapitoa. Oman piha-alueensa kunnossapidon lisäksi kiinteistön omistajalla (asunto-osakeyhtiöllä tai kiinteistöosakeyhtiöllä) on huolellisuus huolehtia kiinteistönsä vierellä sijaitsevasta katualueesta. Velvoite perustuu maankäyttö- ja rakennuslakiin.

Lain mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset.

Asemakaava-alueiden katujen kunnossa ja puhtaanapidosta on lisäksi säädetty yksityiskohtainen laki: laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta. Sen mukaan tontin omistajalla on velvollisuus pitää jalkakäytävä käyttökelpoisena poistamalla jää ja lumi sekä huolehtimalla liukkauden torjumisesta.

Korkeimman oikeuden vuonna 1968 tekemässä ratkaisussa yhtiö velvoitettiin maksamaan korvausta jalankulkijalle, joka oli liukastunut hiekoittamattomalla ja liukkaalla jalkakäytävällä.

Vuoden 1997 ratkaisussa korkein oikeus katsoi, että yhtiö oli vastuussa liukastumisesta, kun kadulle valui syöksytorvea pitkin sulamisvettä, joka teki kadun liukkaaksi. Asunto-osakeyhtiö ei pystynyt näyttämään, että hiekoittaminen ja hiekan pysyminen olisi ollut mahdotonta vallitsevissa olosuhteissa. Taloyhtiö ei ollut myöskään rajannut liukasta aluetta puomein tai muilla varotusmerkeillä.

Edellä mainitut oikeustapaukset osoittavat, että yhtiöllä on velvollisuus torjua liukkaus niin omalla alueellaan kuin katualueella. Yhtiöllä on korostunut huolellisuusvelvoite. Yhtiön johto eli hallitus ja isännöitsijä voivat joutua vastuuseen kunnossapidon laiminlyömisestä, mikäli heidän toimensa on ollut tuottamuksellista: he ovat huolimattomuuttaan laiminlyöneet heille kuuluvan tehtävän huolehtimisesta.

Vuoden 1997 tapauksessa syytettynä oli asunto-osakeyhtiö ja isännöitsijä. Korkein oikeus vapautti isännöitsijän vahingonkorvausvastuusta. Perusteiden mukaan isännöitsijä oli velvollinen järjestämään toimenpiteet liukkauden torjumiseksi.

Taloyhtiön isännöitsijä oli huolehtinut talomiehen palkkaamisesta, jonka tehtäviin kuului kadun hiekoittaminen. Talomies oli tapahtumaa edeltäneenä päivänä huolehtinut jään poistamisesta ja alueen hiekoittamisesta. Talomies oli myös tarkastanut alueen iltakahdeksalta. Katu oli jäätynyt kunnossapidon jälkeisenä yönä.

Korkein oikeus totesi, että talonmiehen tekemät toimenpiteet viittaavat siihen, että työt on järjestetty asianmukaisesti. Isännöitsijän velvoitteisiin ei kuulunut ohjata talomiehen työtä tätä yksityiskohtaisemmin. Isännöitsijä oli toiminut riittävän huolellisesti.

Taloyhtiön vastuu oman alueensa ja katujen kunnossapidosta on korostunutta. Myös taloyhtiön toiminnassa mukana olevien hallitusten jäsenten tulee huolehtia siitä, että kunnossapito on sovittu hoidettavaksi asianmukaisesti.

Kommentoi

Sinun tulee olla kirjautunut kirjoittaaksesi kommentin.

Haluaisitko lukea artikkeleita enemmänkin?