Taloyhtiöt joutuvat tekemään päätöksiään kasvavassa lakiviidakossa ja ympäristöpaineen alla. Päätösten tekeminen vaatii malttia ja viisautta. Taloyhtiön päätöksentekoon vaikuttavat monet yhtiön ulkopuoliset tekijät ja vaikutteet. Luonnollisesti lait ja asetukset luovat sen ympäristön, jonka puitteissa taloyhtiön päätöksenteot pitäisi tehdä. Merkittävinä vaikuttimina toimivat myös kiinteistöalan järjestöt ja monen eri osa-alueen markkinamiehet, jotka luovat paineita muun muassa taloyhtiöiden toimintatapoihin ja remonttien toteuttamistarpeeseen. Uusia määräyksiä pukataan tasaiseen tahtiin. Ei ole ihme, jos monen taloyhtiön hallitukset joutuvat päätöstentekokaruselliin. Rahaa siinä palaa ja markkinavoimat hyötyvät.
Tulemme toistuvasti kohtaamaan uusia EU-säädöksiä, jätehuollon lajitteluvaatimuksia, tietosuojavelvoitteita, rakentamisohjeita, joiden tarkoitusperää ja tavoitteita ei aina ole perusteltu riittävästi. Ohjeet ja määräykset tulevat nopealla aikataululla sekä usein vielä keskeneräisinä kokeiltaviksi. Yhtenä uusimmista paperinpyörittelyistä on hallitusten jäsenten tehtäväksi määrätty ”Vastuuhenkilön lähipiiri-ilmoitus” oman ja lähisukulaisten sidonnaisuuksista, vaikutusvallasta rakennus- ja korjauspalveluihin. Edellä kerrotulla kritisoin järjestelmää yleisellä tasolla. Paljon oikeansuuntaista kehitystä myös tapahtuu.
Kaikesta huolimatta Taloyhtiön tulisi toimia itsenäisenä ja toimivana asumispalveluja tuottavana yksikkönä, jonka ylläpitämisestä päättävät sen osakkaat.
Osakkaat ovat päättäjiä, jotka määrittävät, minkä tasoisena rakennukset ja asuinympäristöä halutaan ylläpitää ja kehittää. Olemme oravanpyörässä, jonka vauhtia tulisi hillitä ja hienojen ideoiden esittämistä pohtia tarkemmin ennen niiden julkaisua.
Korttelipihoissa omat ongelmansa
Hervantaa ryhdyttiin suunnittelemaan 1960-luvun loppupuolella, silloisen kaupunginjohtaja Pekka Paavolan aloitteesta yhteisölliseksi lähiöksi. Silloin eräänä tavoitteena oli luoda korttelipihoja, joissa yhteisen leikkipihojen ja oleskelutilojen ympärille rakennettiin kerros- ja rivitaloja. Joihinkin korttelipihoihin rakennettiin sekä osake- että vuokrataloja. Alkuvaiheessa saattoi eläminen ja asuminen tuntua, näissä tarkoituksella luoduissa sosiaalisissa asuinympäristöissä, mukavalta. Lyhyehkön ajan kuluttua uutuudenviehätys alkoi rapistua, kun ongelmia alkoi kasaantua. Pikkurikollisuus, ilkivalta ja slummiutuminen nostivat päätään.
Korttelipihasopimukset, joita yhteispiha-alueita varten laadittiin, muodostuivat ongelmallisiksi. Kaikella on tapana vanhentua ja kulua, niin myös leikkipaikkojen laitteilla ja muilla pihakalusteilla. Laitteiden ja kalusteiden huoltaminen, korjaaminen, uusiminen ja uudistaminen olivat asioita, joiden hoitamiseen yksimielisten päätösten teko alkoivat tuottaa vaikeuksia. Vuokra- ja osaketalojen sotkeminen yhteiseen pihaan alkoivat myös lisätä ongelmia. Syynä olivat muun muassa erilaiset laatu- ja käyttövaatimukset hankinnoissa sekä henkilösuhteiden kärjistyminen. Kun vaaditaan rahaa yhteisiin kohteisiin, syntyy ristiriitoja ja ongelmia.
Edellä kerrottu oli palanen historiaa. Näyttää siltä, että historia alkaa toistaan itseään. Nyt luodaan ja ideoidaan taas innolla yhteispihoja ja yhteispihasopimuksia, tavoitteina yhteisöllisyys ja taloudellisen edun saavuttaminen. Yhteispihasopimuksissa on tarkoin määriteltävä millä perusteilla toiminnoista aiheutuvat kustannukset maksetaan ja laadittava Rasitesopimus. Rasitesopimukseen liittyvät asiat on syytä käsitellä yhtiökokouksessa ja vasta hyväksynnän jälkeen hallituksen allekirjoittaa. Rasitesopimuksissa olisi hyvä olla sama maksuperuste kaikille laskutuskohteille, esim. m², m³, as. lkm.
Yhteispihasopimuksissa pitäisi päättää vain yhteisten laitteiden, kuten lasten leikkilaitteiden ja alueen, yhteisten jäteastioiden, lipputangon ja vastaavien laitteiden hankinnasta, huollosta ja uusimisesta. Omilla tonteilla sijaitsevat istutukset ja kiinteät istutusastiat, kulkuväylät, valaistus ja vastaavat kohteet kuuluisivat suoraan taloyhtiöiden omaan vastuualueeseen ja päätäntään. Katualueiden ja pihakäytävien auraus ja hiekoitus sekä nurmikkoalueiden hoito ovat oma sektorinsa. Jos yksi huoltoliike hoitaa alueen huoltotyöt, kuluperusteet tulisi myös jyvittää rasitesopimuksissa – mielellään siten, että niiden vastaavuus tonteille kulkuun huomioidaan.
Päätösvalta ei kuulu pihaparlamenteille
Uusimpana yhteisöllisyyttä korostavana toimintona on esitetty Taloyhtiöklubi-toiminta. Suomen kiinteistölehden numerossa 2/2020 on asiasta kirjoitus. Tavoitteeksi on kerrottu muodostaa taloyhtiöille alueellinen yhteistyömalli,
jolla voitaisiin painostaa kuntapäättäjiin alueratkaisujen suhteen. Mallissa on myös kerrottu tavoitteeksi kilpailuttaa taloyhtiöiden ostopalveluita, esimerkiksi isännöintipalveluita. Alueyhdistysten pitäisi lisätä viihtyisyyttä, kunnallisten palveluiden saatavuutta ja toimivuutta. Tavoitteet edellyttävät vaikuttamista kunnan päättäjiin. Asiat, jotka jo lakien mukaan kuuluvat taloyhtiöiden toimielinten päätettäväksi, eivät kuulu niin sanotulle kyläyhteisölle. Tästä on nähty esimerkkinä muun muassa isännöintitoimistojen kilpailutustoiminta, joka on aiheuttanut hämminkiä taloyhtiöissä.
Taloyhtiön hallitus hoitaa oman kiinteistönsä juoksevia asioita ja pyytää halutessaan tarjoukset. Taloyhtiön osakkailla on erilaisia tarpeita ja toiveita, miten ja missä laajuudessa yhtiön isännöinti- ja huoltotointa hoidetaan. Huoltoyhtiöiden huoltopalvelukuvauksissa ja isännöintitoimistojen kanssa laadittujen sopimusvelvoitteiden määrässä ja laadussa on suuria eroja. Vanha sanonta ”suutari pysyköön lestissään” sopii tähänkin paikkaan. Päätöstenteko kuuluu yhteistyöalueen taloyhtiöiden johdolle, yhtiökokoukselle ja hallitukselle. Tähän hallintokaavaan eivät päättäjinä kuulu taloyhtiöiden hallitusten ulkopuoliset pihaparlamentit. Mielipiteiden esittäminen on luonnollisesti kaikkien yhteisöön kuuluvien oikeus. Päätäntä tehdään Asunto-osakeyhtiölain määräämässä järjestyksessä.
Markku Lehtinen
