Asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välisestä vastuusta

Lukija kertoo omistavansa pienen sijoitusasunnon Tampereella. Asunto on ollut aina vuokrakäytössä.

Asunnon entinen omistaja on tehnyt pienimuotoisen kylpyhuoneen remontin, jonka yhteydessä kylpyamme on poistettu. Nyt kylpyhuoneessa on todettu kosteutta, joka on johtunut mahdollisesti huolimattomasta remontoinnista.

Asunto-osakeyhtiö on kieltäytynyt osallistumasta korjauskustannuksiin ja perustellut kantaansa sillä, että remontti on tehty osakkaan toimesta. Lukija kysyy, onko hänellä mahdollisuutta vaatia kustannuksia asunto-osakeyhtiöltä.

 

Luopioisten Osuuspankin toimitusjohtaja, varatuomari Sirpa Leppäkoski vastaa lakipalstalla lukijoiden lainopillisiin kysymyksiin. Kysymyksiä voi toimittaa osoitteeseen sirpa.leppakoski@op.fi.

Luopioisten Osuuspankin toimitusjohtaja, varatuomari Sirpa Leppäkoski vastaa lakipalstalla lukijoiden lainopillisiin kysymyksiin. Kysymyksiä voi toimittaa osoitteeseen sirpa.leppakoski@op.fi.

Asunto-osakeyhtiön rakennusten ja tilojen kunnossapitovastuusta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Tämän lisäksi yhtiöjärjestyksessä voi olla määräyksiä kunnossapitovastuun jakautumisesta.

Lain mukaan osakkeen omistajan velvoitteisiin kuuluu osakehuoneistonsa sisäosien kunnossapito. Osakkaan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat rakennuksen osat eivät rikkoudu. Osakkeen omistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta.

Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin, kun se ei lain mukaan kuulu osakkeenomistajalle. Lain mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa rakenteet ja eristeet. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen kohdan korjaamisesta.

 

Lukija kertoo, että asunnossa on tehty kylpyhuoneremonttia ja muutostöitä, joiden aikana kylpyhuoneessa ollut kylpyamme on poistettu.

Lain mukaan osakkeenomistajan tulee ilmoittaa huoneistossa tapahtuvista kunnossapitotöistä ja muutostöistä etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle kirjallisesti. Ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö voi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa. Yhtiöllä on myös oikeus valvoa työn toteuttamista.

Lukija ei kerro, onko yhtiölle ilmoitettu aikanaan kylpyhuoneen kunnostus- tai muutostyöstä. Mikäli ilmoitusvelvollisuus on täytetty ja yhtiö on hyväksynyt muutostyöt, voidaan vastuu helpommin katsoa kuuluvan yhtiölle.

 

Korkein oikeus on vuoden 2015 ratkaisussaan käsitellyt vastaavaa kylpyammeen poistamisesta ja kylpyhuoneen remontista johtuvaa vastuukysymystä. Tapauksessa kylpyhuoneissa oli ollut ammeet. Kylpyhuone oli suunniteltu sellaiseksi, että rakenne ei päässyt kastumaan liiaksi, koska peseytymisen ajateltiin tapahtuvan ammeessa. Ammeen poistaminen aiheutti pintalaatan kastumisen, koska vesieriste oli tehty vuoden 1950 rakentamistavan mukaisesti.

Aikaisempi omistaja oli siis poistanut kylpyammeen ja tehnyt tilalle suihkutilan. Asiasta ei ilmoitettu yhtiölle. Nykyinen omistaja oli kunnostanut kosteusvaurion ja vaati yhtiötä korvaamaan korjauskustannukset.

Korkein oikeus toteaa ratkaisussaan, että asian ratkaisemisen kannalta merkitystä on sillä, katsotaanko kylpyhuoneen pintalaatan kuuluvan rakenteena osakkeenomistajan vai taloyhtiön vastuulle.

Vesieristeen kunnossapito ja korjaustyöt kuuluvat lain mukaan yhtiön vastuulle. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa, että myös pintalaatta ja sen kunnossapito kuuluu yhtiön vastuulle.

Ratkaisussa korkein oikeus otti kantaa muutostyön ilmoittamista koskevaan laiminlyöntiin. Perustelujen mukaan yhtiö vastaa niistä osakkaan tekemistä muutostöistä, joita yhtiö on hyväksynyt vastatakseen ja joita yhtiö on voinut valvoa. Osakas voi puolestaan olla vastuussa sellaisista teettämiensä tai tekemiensä muutostöiden aiheuttamista vaurioista, jotka ovat johtuneet osakkeenomistajan huolimattomuudesta.

Koska muutostyö oli tehty aikaisemman omistajan toimesta, ei nykyisen omistajan voitu katsoa olevan vahingonkorvausvastuussa muutostöistä. Korkein oikeus katsoi, että muutostyöt olivat ilmenneet taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvassa rakenteessa. Taloyhtiö velvoitettiin suorittamaan osakkaalle kylpyhuoneen kunnostuksesta aiheutuneet kustannukset.

Edellä mainitun perusteella lukijalla on mahdollisuus saada korvaus taloyhtiöltä kylpyhuoneen vahingon korjaamisesta. Lukijan kannattaa olla yhteydessä asiantuntijaan, jonka kanssa käydään läpi yksityiskohtaisesti kaikki asian ratkaisuun liittyvät tosiseikat, jotka vaikuttavat asian ratkaisuun.

Kommentoi

Sinun tulee olla kirjautunut kirjoittaaksesi kommentin.

Haluaisitko lukea artikkeleita enemmänkin?